Воплотить идею в жизнь помогут профессиональные строители. От фундамента до кровли, соблюдая все технологические и строительные нормы, строители нашей компании в установленные сроки возведут и сдадут под "ключ" объект любой сложности. Если строительство осуществляется по нашим же архитектурным или дизайн проектам, то пропадает несогласованность, что значительно влияет на скорость и качество.
На нашем сайте Вы можете увидеть лишь небольшую часть выполненных строительно-отделочных работ.

Соседи, грунты, инфраструктура - три составные части успешного строительства загородного дома

Практические советы застройщику

Любая теория, так или иначе, противоречит практическому опыту, а то, что изложено в законах, далеко не всегда является "нормой жизни". Поэтому, приступая к строительству коттеджа, важно знать реальное положение вещей в сфере оборота недвижимости. Практические советы будущим владельцам земельных участков под индивидуальную застройку дает руководитель фирмы МДМ СИСТЕМЫ Вячеслав Качур.

- Какие проблемы возникают у застройщиков, что нужно предусмотреть?

В.К..: Я недавно нашел старую книжку, изданную в 1914 г. Там даются рекомендации застройщику. Первое, на что он должен обратить внимание, - это соседи, второе - грунты, третье - наличие инфраструктуры (лекарь, аптека, магазин и т.п.). Следовательно, сначала нужно правильно выбрать место для строительства. Помимо того, немалое значение имеет наличие коммуникаций. И, конечно, должен быть готовый проект. Все остальное - решаемо. Проблемы у застройщика возникают при отсутствии проекта и тогда, когда за дело берутся неквалифицированные строители.

- Давайте начнем с проекта.
В.К..: Сейчас застраиваются поляны, придорожные пространства, а там часто заложены линии связи, высоковольтные кабели. Поэтому, прежде чем приступать к проектным работам, необходимо располагать материалами геодезической (топографической) съемки участка, данными геологических изысканий, содержащими характеристики грунтов, и иметь выкопировки плана участка (геоподосновы), где указано, какие коммуникации проходят на вашем участке и вблизи него. Все эти сведения нужно собрать до того, как будет сделан проект.

- Где можно получить подобную информацию?
В.К..: Проще всего обратиться в областной трест инженерно-строительных изысканий. Кроме того, сейчас много коммерческих организаций, которые имеют лицензию на выполнение таких работ. Районный архитектор, наверняка, что-нибудь порекомендует.

- Насколько важно получить достоверную геологическую информацию?
В.К..: Если строится большой дом, а грунты не исследовались или исследование было выполнено формально, поверхностно, это чревато осадкой дома, появлением трещин в его конструкциях. В конце концов, такой дом будет проще и дешевле снести, чем реконструировать или ремонтировать. На документе с результатами геологических исследований грунта должна стоять печать организации, которая проводила эти работы, а также приложена копия лицензии этой организации.

- Как происходит проектирование коттеджа и как выбирать архитектурно-проектную организацию?
В.К..: Выбор архитектора, в некотором смысле, лотерея. Это как выбор между двумя врачами: и тот, и другой с дипломом, а лечат по-разному. Если конструктор может быть лучше или хуже, но в целом вся его работа достаточно унифицирована, опирается на СНиПы, то архитектор - это художник, что он "нарисует", то и будет построено. Поэтому, выбирая архитектора, в первую очередь нужно ориентироваться на стиль - кому какой ближе.
Очень важно, чтобы архитектор имел как можно больше информации о том, каким должен быть ваш дом, для чего и для кого вы его строите. "Модные" проекты из стекла и бетона вызывают восхищение у друзей и знакомых, но, мне кажется, в таких домах не хватает уюта, уединения и тепла. Хотя есть и другие примеры.
К сожалению, архитектурно-проектные фирмы не всегда могут предъявить потенциальному заказчику свои "портфолио" в виде готовых домов, потому что бывшие заказчики, вселившиеся в уже построенный дом, чаще всего отказываются пускать туда тех, кому еще только предстоит выбрать архитектора. И, тем не менее, имеет смысл попробовать пообщаться с домовладельцами, посмотреть, что уже создано архитектором, в каком стиле, оценить, подходит ли это вам.

- Как делается проект?
В.К..: Сначала архитектор-проектировщик в соответствии с пожеланиями застройщика делает "Эскиз № 1", который передается смежникам - тем, кто будет проектировать отопление, водопровод, канализацию, вентиляцию и т.д. Они вносят в эскиз свои корректировки и дополнения.
"Эскиз №1" нужно согласовать с главным архитектором района, пожарной охраной и санэпидстанцией, получить техусловия на подсоединение всех сетей - газа, воды, электричества. Пройдя эти согласования, застройщик получает разрешение главы местной администрации на строительство.
После того как все перечисленные службы внесут свои замечания, разрабатывается рабочая документация. На этой стадии архитектор работает в паре с конструктором. Скорректированные чертежи опять направляются смежникам для внесения необходимых изменений в систему инженерного обеспечения дома. Готовые рабочие чертежи передаются строителям.

- Насколько готовый проект по своему внешнему архитектурному облику отличается от того, который первоначально сделал архитектор, руководствуясь пожеланиями заказчика?
В.К..:Если архитектор профессионал, он, во-первых, знает нормативы СЭС и пожарников, во-вторых, учитывает конструктивные требования: несущая способность конструкций должна соответствовать воспринимаемым ими нагрузкам. Все это сразу же закладывается в архитектурное решение проекта. Если же проект делается студентом без практического опыта, то, возможно, что он первоначально запроектирует вам что-нибудь нереализуемое.

- Часто приходится корректировать архитектурные замыслы заказчика?
В.К..: Да, естественно. Допустим, заказчик хочет, чтобы у него была одна дверь, а ему приходится объяснять, что раз в доме есть газовое оборудование, то придется делать как минимум две двери (вторую дверь из топочной). Есть обстоятельства, на которые архитектор просто обязан обратить внимание заказчика. Например, для упрощения процедуры последующего согласования проекта лучше, чтобы дом был размером не 501 м2, а 498 м2, потому что проект дома площадью свыше 500 м2 нужно согласовывать в облархитектуре, что значительно сложнее, чем у районного архитектора.

- Нужно ли получать разрешение на другие постройки, которые будут на участке помимо дома?
В.К..: Теоретически это надо делать, но практически надворные постройки никто не согласовывает, при условии, что к ним не подводится газ.

- Проект готов. Теперь нужно найти исполнителей. Как определить, квалифицированные строители или нет?
В.К..: Сейчас в строительство пришло много людей с образованием, имеющим к этой области очень отдаленное отношение. Из-за отсутствия работы по выбранной ими специальности, они вынуждены были переквалифицироваться. У таких строителей есть напор, есть какие-то организаторские способности, но элементарные базовые знания, как правило, отсутствуют. Нужно, чтобы хоть кто-то в нанятой вами бригаде имел строительное образование. Желательно, высшее.

- Значит ли это, что при выборе подрядчика Вы рекомендуете в первую очередь проверить диплом?
В.К..: Совершенно верно. Тогда, по крайней мере, вы будете застрахованы от каких-то грубых, непоправимых ошибок. Мне доводилось сталкиваться с ситуацией, когда, передав строителям чертежи, их просили задавать вопросы. Вопросов нет. Начинают строить - получается нечто невообразимое. Спрашиваем: вы чертежи смотрели? В ответ слышим: знаете, вы нам лучше пальцем покажите… Потому и вопросов не возникало, что никто из них чертежи читать не умеет.

- На что, помимо диплома, следует обращать внимание при выборе строительной организации?
В.К..: Во-первых, желательно, чтобы у фирмы была какая-то история: что-то уже построено и на это можно посмотреть. Полезно пообщаться с теми людьми, кому фирма строила.
Во-вторых, предпочтителен подрядчик со своим постоянным штатом, офисом и какой-то собственностью. Очень хорошо, если у строителей есть своя строительная техника и другое имущество. Нанимать "беспризорного" строителя дешевле, но если возникнут какие-то осложнения, с него будет нечего взять - нет юридического лица, нет имущества. Любой договор должен иметь какое-то материальное обеспечение. Если у людей ничего нет, то какой с них спрос?

- Предположим, найден надежный генеральный подрядчик. С рекомендациями, с гарантиями. Может ли застройщик привлекать для выполнения отдельных работ в ходе строительства каких-то других специалистов или лучше доверить все генеральному подрядчику, который сам будет по мере надобности набирать субподрядчиков?
В.К..: Если есть свои хорошие специалисты, с которыми вы или ваши друзья уже работали, их можно порекомендовать подрядчику. Но не беритесь сами руководить их работой, пусть этим занимается ваш генподрядчик. Потому что на участке "стыка" двух бригад потом очень сложно будет найти того, кто несет ответственность за конечный результат.
Еще одна рекомендация: наймите специалиста, не зависимого от подрядчика, который будет от вашего лица осуществлять технический надзор за строительством. Таких грамотных специалистов у нас буквально единицы, и работа их оплачивается достаточно высоко. Но если вы строите не 200-метровый дачный домик, а коттедж порядка 500 - 600 м2, технадзор за качеством строительства и расходом материалов желателен и оправдан экономически. В этом случае строителям сложно будет списать материал, который, возможно, даже не был завезен на стройку.

- Будет ли служить гарантией от мошенничества смета, в которой заранее детально отражены и номенклатура всех материалов, и их расход?
В.К..: В смете такая информация должна быть, но невозможно предусмотреть все. Всегда возникают какие-то дополнительные работы, которые потребуют дополнительных расходов. Если бетонные плиты, завезенные на участок, заказчик может пересчитать, то во многих других случаях проверить, что и как было сделано, какого и сколько материала пошло, бывает сложно. Например, бетонную подготовку пола можно сделать в 12 см, можно в 15, а можно и в 7. Строители могли заложить армирующую сетку с шагом в 15 см, а могли и в 10 - после того, как работа выполнена, определить все это довольно-таки проблематично. А экономия, например, по металлу может составить около 30%. Таких примеров можно привести очень много. Могут использоваться более дешевые материалы, некоторые промежуточные процессы могут вообще не выполняться. Поэтому при больших объемах строительных работ расходы на технадзор, как правило, оправдываются.

- На что еще важно обратить внимание?
В.К..: На производство всех внутренних работ подрядчиком должны составляться исполнительные схемы, в которых отражено, где и какие трубы и кабели проложены. Это очень важная информация, как для текущей эксплуатации дома, так и для его возможной последующей реконструкции.

- Какое время в среднем требуется на строительство коттеджа?
В.К..: Разрешение на строительство действует в течение двух-трех лет. По окончании этого срока готовый дом должен быть сдан в эксплуатацию.

- Если застройщик не уложился в эти сроки, придется все разрешения оформлять снова?
В.К..: Нет, на срыв сроков никто не обращает внимания. Я, во всяком случае, с этим не сталкивался.